
新修订的《城市居民委员会组织法》及北京、深圳、武汉等多地配套物业新规正式落地,这次不是空泛的政策口号,而是把业主关心的物业费、公共收益、维权渠道都变成了可操作的实在权益。不用再跟物业扯皮,不用再为维权跑断腿,新规用“智慧工具+明确规则+实权监管”,让业主真正当家做主,小区治理进入“透明共治”的新阶段。
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一、物业费:该交的交,该免的免,6类钱直接拒交
物业费不是糊涂账,新规把“该交多少、能免多少、能拒多少”划得明明白白,既保障业主权益,也不否定物业的合理收益。
(一)这6类收费,直接拒交没商量
1. 强制收的装修保证金:除非合同明确约定,物业没权利强制收这笔钱。装修验收合格后,7天内必须全额退还,逾期要按LPR付利息,有争议可凭验收单和转账记录维权。
2. 单独收的公共能耗费:楼道灯、电梯运行、园区路灯的电费,早就包含在物业费里,单独分摊就是重复收费,要求物业出示收费依据,拿不出来就不用交。
3. 预收超12个月的物业费:最多只能预收1年,多数地区默认6个月,哪怕物业说“预缴3年享7折”,也能拒绝超期部分,已交的可要求退还。
4. 高价门禁/电梯卡费:首次办卡免费(一般2-3张),补办只收成本费,市场参考价不超10元,物业要公示采购凭证,超标部分直接拒付。
5. 捆绑的增值服务费:物业费不能和装修垃圾清运、家政服务绑着收,增值服务必须自愿选,以“不交不给钥匙”施压的,直接留证投诉。
6. 高额违约金:逾期缴费的违约金,年化利率超过LPR1.5倍的部分不受保护,可要求法院调低,不用被“日罚千分之三”的条款吓住。
(二)2类情况能减免,流程简单好操作
1. 空置房减免:房子交付后连续空置满6个月,没出租也没装修,就能申请。各地标准明确:石家庄只交20%,兰州新区减免50%,青岛、苏州减免40%。申请时要书面告知物业,附上近6个月水电气低用量记录(比如月均用电≤5度)和房屋空置照片,审核通过就按优惠价缴费。
2. 服务不达标扣减:物业没按合同办事,比如楼道没按时扫、电梯故障修得慢,可收集证据和物业协商扣减对应物业费。但要注意,不能以服务有瑕疵为由拒交全部费用,得按实际服务情况缴费。
二、公共收益:业主的“红包”,年底能分红还能查账
小区电梯广告、公共车位租金、快递柜入驻费这些收入,新规明确扣除合理成本(大多不超10%)后,全归全体业主所有,不是物业的“自留地”。
现在越来越多小区已经开始给业主发“新年红包”:2026年元旦,广州富丽居小区近500户业主每户领到600元现金分红,总计30万元,这是该小区连续第6年分红,钱就来自地面停车费和电梯广告收入。广州番禺奥园养生广场更直接,用100万元公共收益给业主抵扣1.5个月物业费,让大家切实感受到“小区资产”的价值。长沙新世纪家园、四川乐山香山圣景等小区也陆续跟进,分红从十几万元到几十万元不等,有的还用来升级小区绿化、加装健身器材。
想知道小区公共收益有多少、怎么用,查账很简单:物业要单独建账,和物业费账户分开,每季度公示收支明细,包括收入来源、支出用途、发票凭证,公示期不少于15天。武汉、深圳还上线了线上公示平台,手机就能查,不用再跑物业办公室要账本。如果物业不公示,可直接投诉,还能拒交对应金额的物业费。
三、维权不用吵:扫码4小时响应,居委会帮你撑腰
以前维权靠“群聊吐槽”“上门争执”,现在新规给了更高效的渠道,不用费口舌就能解决问题。
(一)扫码维权,零跑腿高效率
全国都在推广“智慧物业”扫码维权,每个小区单元门、公示栏都贴有专属二维码。遇到物业问题,微信一扫就能上传诉求和证据,系统会自动同步给物业和住建部门。按要求,物业30分钟内要响应,工作日4小时、非工作日8小时内必须给处理方案,超时会自动预警,住建部门直接督办。北京朝阳区有业主扫码反映健身器材松动,当天物业就上门维修,还发前后对比照确认,比打电话管用多了。
扫码后还能查物业信用评级、服务清单、维修基金使用情况,想知道物业费花在哪、公共收益有多少,不用再反复问物业,平台上都写得清清楚楚。
(二)居委会“实权化”,换物业、解纠纷都靠谱
以前居委会调解像“和稀泥”,现在新规直接赋权,变成业主的“撑腰人”。业主和物业有纠纷,向居委会投诉后,7个工作日内必须介入调解;物业乱收费、不公示账目,居委会可下整改通知,逾期不改就上报住建部门,物业会被罚款还影响信用评级。
想换不作为的物业也简单:北京只要20%业主联名申请,居委会就牵头组织,从投票到交接,全程监督,最快15天就能完成;武汉已有小区28天就换掉了老物业,不用再担心“物业赖着不走”。老物业退出后没选好新物业的,居委会还会指定应急物业,保障清洁、安保不脱节,不会出现管理真空。
四、物业费涨价:必须业主同意,流程不对涨不了
以前物业贴张通知就涨价的时代过去了,新规明确涨价要过“两道关”:首先得有专有部分面积和人数都占三分之二以上的业主参与表决,然后参与表决的业主里,面积和人数都过半数同意才行。
而且涨价前30天,物业要公示涨价理由、成本明细、服务提升方案,比如人工、耗材涨了多少,涨价后会新增哪些服务,公示期内业主有异议还能申请第三方审计。湖北襄阳有物业没走流程擅自涨价,最后不仅退还了多收的费用,还被处以行政处罚,新规下“拍脑袋涨价”根本行不通。
五、业主该做的事:守规则、会维权,共建好社区
新规给了业主很多权利,但也需要大家履行相应义务,才能实现良性循环。按时缴纳合理的物业费,是物业提供服务的基础;遵守小区管理规约,不私占公共区域、不违规装修,才能让小区环境更宜居。
遇到问题别冲动,按“留证据—书面沟通—扫码投诉—找居委会—走司法途径”的步骤来,证据越全越容易维权。比如和物业沟通时录音、保留缴费凭证、拍下心仪的公示照片,这些都是维权时的“硬通货”。
同时,积极参与小区治理也很重要。成立业委会是保障权益的关键,有了合法运作的业委会,才能更好地对接物业、监管公共收益、组织业主表决。广州那些能连续分红的小区,都有个共同点——成立了规范的业委会,把法律赋予的权利落到了实处。
新规落地后,你所在的小区有没有公示公共收益、开通扫码维权?你最想通过新规解决小区的哪个问题,是申请空置房减免、查询公共收益,还是推动小区分红?欢迎在评论区分享你的经历和想法,一起交流实操技巧,让我们的小区越住越舒心。
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